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La locazione di immobili nel Decreto “Cura Italia” tra fattispecie tutelate ed esclusioni

La bufera prodotta dall’emergenza da Covid-19 sta soffiando su tutti i settori, con ripercussioni visibili sull’economia.

Il Governo italiano ha, come noto, approntato dei rimedi per cercare di mitigare gli effetti devastanti del blocco delle attività economiche soprattutto con riferimento a quei settori lavorativi posti in sospensione o comunque aggrediti dalla riduzione della produzione.

Una delle tante emergenze è quella legata all’impossibilità od alla difficoltà di adempiere al pagamento del canone di locazioni degli immobili destinati alle attività lavorative.  

Molte cose sono state dette, al riguardo e molti suggerimenti sono stati forniti.

Occorre precisare, tuttavia, che tra le disposizioni approntate nessuna consente di sospendere il pagamento dei canoni di locazione.

Il Decreto Cura Italia, invece, all’art.65, ha previsto l’attribuzione un bonus per i soggetti esercenti attività di impresa, che si sostanzia nel riconoscimento di un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione degli immobili di categoria catastale C/1, ad oggi soltanto per l’appena trascorso mese di marzo 2020.

Il conduttore dovrà, dunque, pagare il canone di locazione, ma a seguito dell’accoglimento di apposita richiesta di liquidazione (tramite modulo F24), riceverà l’attribuzione di un credito di imposta pari al 60% di quanto pagato, da utilizzare in compensazione rispetto alle imposte da sostenere.

Attenzione !

Del credito di imposta per botteghe e negozi non potranno godere le attività elencate negli allegati 1 e 2 del decreto dell’11 marzo 2020, cioè  quelle attività che non sono state sospese e quindi non “danneggiate” dall’emergenza sanitaria.

Modalità di richiesta del “credito di imposta per botteghe e negozi” ex art.65.

Le modalità per ottenere tale beneficio sono state indicate dall’Agenzia dell’Entrate con la Risoluzione n. 13/E del 20 marzo 2020.

I soggetti interessati, infatti, dovranno utilizzare il modello di pagamento F24, inserendo il codice tributo 6914 e il riferimento “credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi – art.65, D.L. 17 marzo 2020, n.18”. Il modulo dovrà, infine, essere inviato telematicamente ai servizi dell’agenzia dell’entrate.

I soggetti che potranno usufruire del credito di imposta.

Secondo quanto indicato dall’art. 65 del d.l 18/2020, i soggetti che potranno usufruire di tale bonus sono:

a) tutti coloro che esercitano attività di impresa;

b) sono titolari di un’attività economica non essenziale e quindi sospesa a seguito della pubblicazione del D.L dell’11 marzo 2020;

c) Esercitano la loro attività in un immobile rientrante nella categoria catastale C/1;

E’ doveroso chiedersi se tali limitazioni soggettive siano equilibrate rispetto alle diverse situazioni tipologia di locazione commerciale.

Al proposito se da un canto non può ignorarsi quale sia stata la ratio sottesa all’agevolazione – sostenere quanti abbiano dovuto sospendere o limitare fortemente un’attività lavorativa svolta presso immobili condotti in locazione – così escludendo quelle attività che non abbaino subito un arresto, un danneggiamento o un calo del fatturato, (p.e.: ipermercati, farmacie, etcetera); d’altro canto deve pure considerarsi che quegli stessi presupposti hanno escluso inspiegabilmente sia le attività lavorative sospese ma non esercitate in locali rientranti nella categoria catastale C/1 o normativamente non sospese ma oggettivamente colpite dalla gravissima contrazione delle attività lavorative che non riceveranno alcun bonus per quanto riguarda il canone di locazione.

Ulteriori precisazioni

Fermo quanto fin qui rassegnato, e considerata l’impossibilità – ordinaria – del conduttore auto-sospendere il pagamento del canone di locazione sembra opportuno, a questo punto, domandarsi di quali strumenti potrebbero, comunque, avvalersi le parti del rapporto locativo per riequilibrare i contrapposti interessi delle parti, comunque modificati dallo stato di emergenza sanitaria ed economica.

Il decreto Cura Italia prevede all’art 91 “l’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”; il conduttore, quindi, non potrà essere ritenuto responsabile del ritardo nell’adempimento delle obbligazioni d cui all’art.1587 cod.civ. e nello specifico, del pagamento dei canoni nei termini stabiliti.

Cosa accadrebbe, però, qualora il conduttore versasse in condizione di non poter pagare il canone? E’ verosimile individuare la soluzione nell’1467 del codice civile a mente del quale: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili,la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458 . La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.”

Quindi, nel caso in cui il pagamento del canone di locazione sia diventato eccessivamente oneroso a causa di avvenimenti straordinari ed imprevedibili, quale l’emergenza sanitaria da Covid-19, il conduttore potrà domandare la risoluzione del contratto; allo stesso tempo il locatore potrà evitare la risoluzione, offrendo una modifica delle condizioni del contratto, al fine di stabilire un equilibrio nei rapporti tra le parti.

Inoltre l’art. 1468 cod. civ. prevede che l’obbligato conduttore “può chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione nelle modalità di esecuzione, sufficienti per ricondurla ad equità.”

In ogni caso, a seguito dell’assenza di uno specifico riferimento normativo in materia, e in questo clima di incertezza, è forse un consiglio di buon senso suggerire che il conduttore he versi in condizione di difficoltà contatti il locatore, onde rinegoziare le condizioni contrattuali finché non sia cessato il periodo di emergenza.

 Disparità di disciplina: assenza di previsioni per i canoni di locazione ad uso abitativo.

Il decreto Cura Italia ha previsto una serie di misure volte a tutelare le famiglie che siano onerata da mutui ed ha previsto un credito d’imposta per i lavoratori onerati del canone di locazione ad uso commerciale; nulla, però, attualmente sembra tutelare quelle famiglie che sostengano l’onere di un canone di locazione, le famiglie degli studenti fuori sede o dei lavoratori  provenienti da altre residenze, soggetti tutti costretti a pagare anche, in questo momento, i relativi affitti; ambiti tutti rispetto ai quali è legittimo aspettarsi adeguata risposta.

Autore: Martina Mangiapane

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